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贝壳研究院:粤港澳大湾区楼市将趋于平稳,告别“大起大落”
2019-10-24 17:37:05来源:中国建设新闻网    作者:惠博文

中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》已半年有余,粤港澳大湾区未来发展的潜力和格局如何?大湾区住房是否面临可?#20013;?#21457;展问题?#31185;平?#20043;道在哪里?10月18日,贝壳研究院发布《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》,(以?#24405;?#31216;“白皮书?#20445;?#39044;测未来大湾区的市场将告别过去的大起大落,整体稳定。

湾区住房自?#26032;?#20302;于全国平均水平,居住品质有待提升

近几年大湾区民企500强数量增长快速,高度发达的民营企业带动了大量就业和人口的增长。近三年大湾区平均每年增加150万人口,核心城市深圳和广州的人口吸引力最强,常住人口分别增长165万和140万。

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数据来源:广东省统计局、香港政府统计处、澳门特别?#22995;?#21306;政府统计暨普查局

图:近三年大湾区城市人口增量(万)

白皮书数据指出,大量人口涌入使得大湾区住房缺口扩大。湾区11城中有8城住房自?#26032;?#20302;于60%,尤其深圳仅为23.7%。整体看,大湾区住房自?#26032;示?#31163;全国平均水平还有较大差距。

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数据来源:国家统计局(2015)、香港政府统计处(2017)、澳门特别?#22995;?#21306;政府统计暨普查局(2016)

图:粤港澳大湾区城市住房自?#26032;?/strong>

此外,大湾区居民的居住品质也不尽如人意,后期大量的改善需求待?#22836;擰?#30333;皮书数据显示,三个核心城市人均居住面积分别为15平、19.7平、25平,距离全国人均36.9平(2017年)的水平存在较大差距。与国外的湾区对比,亦存在差距。

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数据来源:香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局、美国人口普查局、日本国土交通省

图?#26680;?#22823;湾区典型城市人均住房面积(平)

打破城市边界,寻找“外部供应”成城市发展破局之道

2019年2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,要将粤港澳大湾区建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区,打造成宜居宜业宜游的优质生活圈,成为高质量发展的典范。

8月9日,中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,为深圳未来的发展进一步指明道路。以深圳为代表的大湾区房地产市场发展的路径是中国房地产?#36139;?#25913;革的典?#33073;?#26412;,也反映了整个国家住房?#36139;?#38754;临的重要转折。

针对?#22771;?#28145;圳等核心城市主要是过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题,未来大湾区核心城市的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系,核心是政府引导市场增加?#34892;?#20379;给,改善市场结构失衡的状态。

如何重构平衡?白皮书建议打破城市边界,开启大湾区社保互认。?#22771;?#22823;湾区的城?#24335;?#36890;已经相对发达,对于核心城市的周围城市,轨道交通的发展也使得“同城化”趋势逐步?#24179;?#22914;广佛两城),但是购房资质?#22771;?#36824;是认本地社保或者户籍,需要做出相应调整,?#38498;?#24515;城市寻找“外部供应?#20445;?#23588;其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住,促进港澳和内地的融合。

据贝壳研究院测算,2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模预计约为3.7万亿,占全国总体GMV的15%。“要充分发挥大湾区的市场潜力,需要湾区各城市通力协作,打破城市边界,实现融合发展?#20445;?#36125;壳研究院首席市场?#27835;?#24072;许小乐建议,未来大湾区城市的破局之道在于突破城市?#22995;?#36793;界的束缚,寻找核心城市的“外部供应”。

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数据来源:贝壳研究院测算

表:2025年粤港澳大湾区各个城市交易规模(新房+二手)预测

优化供给结构,增强社会保障,为不同人群提供居住解决方案

对于不同收入群体,白皮书也给予了不同路径的解决方案。

对于低收入群体,白皮书建议盘活和利用好存量资源,?#24066;?#23487;舍公寓合法运营,为市场提供蓝领?#21442;?#20135;品。?#22771;?#30001;于无法达到合租房在面积等方面的基本标准,?#21442;?#20135;品仍?#21355;?#22312;市场灰色地带。但对低收入群体而言,合租也依然无法将价格控制在他们所能承受的范围之内。因此,白皮书建议,针?#28304;参?#20135;品提供合法经营的?#36139;?#35268;范,扶持蓝领公寓运营企业在工业和服务业集中区打造宿舍式?#21442;?#20135;品。

为增加中高收入家庭的置业选择,白皮书建议降低交易税费等摩擦成本,刺激存量供应。“中国的二手房交易面临较多的税收名目,?#30001;?#20960;乎为零的持有成本,导致房屋流通成本高、闲置房屋难以被最大化利用?#20445;?#35768;小乐坦言,粤港澳大湾区整体商品化率低,非商品房的交易面临的政策束缚?#25237;?#22806;税收更多,而部分城市的新房供应又有限,更?#26377;?#35201;降?#25237;?#25163;房交易的摩擦成本,提升流通率,发挥二手房更强的供应韧性优势,用更少的新建成本改善更多?#35828;?#23621;住条件。

同?#20445;?#30333;皮书建议大湾区地方政府利用特区的立法权,对于部?#20013;?#20135;权房补交相关费用后进行确权,变大拆大建为综合整治,提供白领合租房。在确权及消除消防安全等风险的基础上,鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与,为租赁市场提供更多的品质标准化产品,让年轻人口?#30333;庥兴?#23621;?#20445;?#35299;决职场前几年的住房问题,给买卖市场“降压”。

此外,白皮书同时建议扩大保障范围,优化保障方式,优先使用货?#19968;?#34917;贴的手段。“在保障对象上,住房保障应当面向所有城市居民,以收入水平而不是户籍作为衡量标准?#20445;?#35768;小乐建议,未来需要重点加大对于非户籍流动人口、低收入群体的保障力度,优化对新毕业大学生的住房支持,在保障方式上,鉴于过去公租房建设缺乏积极性的经验,应该优先使用货?#19968;?#30340;方式,对于租金收入比超过30%的群体通过发放租房券的方式降低其支付压力。

湾区未来市场走向平稳,居住服务价值提升

大湾区未来市场潜力和格局如何?大湾区住房面临可?#20013;?#21457;展的问题吗?

针?#28304;耍?#30333;皮书预测,从政策来看,“房住不?#30784;?#20381;旧是政策的主基调,具体到大湾区内部,政策?#26377;?#27714;?#35828;?#20840;面限?#21512;?#36151;转向“一城一策?#20445;?#30446;标是促进市场的平稳,保证自住需求的?#34892;蚴头牛?#36943;制投资投机行为。因此,预计未来大湾区的市场将告别过去的大起大落,整体稳定。

随着存量市场的空间?#20013;?#25193;大、对居住品质的要求不断提升是大湾区未来的重要趋势,需要?#24230;?#22823;量的居住服务,并且,服务价值在房地产产业链条里的比重会越来越高,最终超过制造。包括:房屋租赁、管理以及衍生服务、社区物业管理、社区零售等服务。

“庞大的住房需求和住房存量将会带来?#21496;?#22823;的金融需求?#20445;?#35768;小乐认为,未来围?#24179;?#26131;和资管的金融服务空间巨大。围?#24179;?#26131;和资管的房地产金融服务将充足发展,住房ABS、REITs空间巨大。










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